En underhållsplan visar vilka delar av fastigheten som behöver åtgärdas, ungefär när det behöver ske och vad det beräknas kosta. Den är komponentuppdelad, sträcker sig långt fram i tiden och fungerar som styrelsens underlag för budget, avgiftsnivå och prioritering. För befintliga föreningar är 30 år en bra planeringshorisont, eftersom den fångar de tunga underhållscyklerna som tak, stammar och fasad. För nyproducerade och ombildade föreningar gäller sedan 2024 ett lagkrav på 50 år i den ekonomiska planen.
Nedan går vi igenom vad planen ska innehålla, vad lagen kräver 2026 och hur ni tar den från dokument till faktisk styrning av ekonomin.
Underhållsplan och statusbesiktning är inte samma sak
En statusbesiktning är en ögonblicksbild. Den beskriver skicket på fastigheten vid ett givet tillfälle. Underhållsplanen tar den bilden och projicerar den framåt: när varje komponent når slutet av sin livslängd, vad en åtgärd kostar och hur kostnaderna fördelas över åren.
Besiktningen är ofta utgångspunkten. Utan en aktuell inventering av skicket blir planen en gissning, och en gissning styr ingen budget. Därför inleds ett bra planarbete med att någon faktiskt går igenom fastigheten, komponent för komponent.
Vad lagen kräver 2026
Två regelverk styr det här arbetet, och de pekar åt samma håll.
Sedan 1 januari 2024 kräver bostadsrättslagen (3 kap. 1 a §) att den ekonomiska planen innehåller en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren. Kravet kom med reformen Tryggare bostadsrätt (prop. 2021/22:171) och träffar nyproducerade och ombildade föreningar, eftersom det är då den ekonomiska planen upprättas och registreras hos Bolagsverket. Enligt Boverkets föreskrifter ska planen vara komponentuppdelad, omfatta alla föreningens byggnader och mark, och ange kommande åtgärder med tidpunkt och beräknad kostnad. Ju närmare i tid en åtgärd ligger, desto mer detaljerad ska den vara.
För er som redan driver en etablerad förening finns inget generellt lagkrav på att ta fram en underhållsplan. Däremot är föreningen enligt 7 kap. 4 § skyldig att hålla huset i gott skick, och det ansvaret är svårt att leva upp till utan en plan att styra efter.
Det andra regelverket är K3. Från och med det räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt K3 (BFNAR 2012:1), vilket innebär komponentavskrivning. Byggnaden delas upp i komponenter som tak, fasad, stammar, fönster och hiss, där var och en skrivs av över sin egen nyttjandeperiod. K3 kräver ingen underhållsplan i sig, men i praktiken blir planen det underlag revisorn behöver för att sätta rätt avskrivningstider. En förening som redan har en komponentuppdelad underhållsplan har gjort större delen av grovjobbet inför övergången. Mer om den ekonomiska sidan finns i vår genomgång av ekonomisk förvaltning och övergången till K3.
30 eller 50 år, vilken horisont behöver er förening
Lagens 50 år gäller nya och ombildade föreningar. Boverkets byggregler rekommenderar minst 30 år som planeringshorisont, och för en befintlig förening är 30 år oftast den rätta utgångspunkten. Den täcker en full omgång av de stora posterna: takomläggning, fasadåtgärd och stambyte hinner alla infalla inom perioden, vilket gör planen konkret nog att fatta beslut på.
Behöver ni sträcka planen till 50 år, exempelvis inför en omfinansiering eller för att banken efterfrågar det, går det att förlänga utifrån samma komponentstruktur. Vi arbetar med 30 år som standard och utökar horisonten när föreningens situation kräver det.
Det här ska planen innehålla
En underhållsplan som faktiskt går att styra efter innehåller följande delar.
Fastighetsdata som byggår, antal lägenheter, area och tidigare utförda åtgärder. En komponentindelning där byggnaden delas upp i sina väsentliga delar med skilda livslängder. För varje komponent anges bedömt skick, återstående livslängd och rekommenderad åtgärd, alltså om det handlar om underhåll, reparation eller utbyte. Varje åtgärd förs in med planerat år och uppskattad kostnad.
Utöver de tekniska posterna hör de återkommande myndighetskraven hemma i planen, med fasta intervall. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK), energideklaration och det systematiska brandskyddsarbetet är exempel. De går att tidsätta i förväg och bör inte överraska någon.
Sist kommer den ekonomiska sammanställningen: en årsvis och ackumulerad budget som visar det totala underhållsbehovet över perioden. Den sammanställningen är kopplingen mellan tekniken och avgiftssättningen, och den är skälet till att planen finns.
Riktvärden för komponenternas livslängd
Varje fastighet är unik, och skick, läge och tidigare underhåll avgör mer än tabellvärden. Följande branschintervall fungerar som utgångspunkt tills en besiktning gett en skarpare bild.
KomponentRiktvärde för åtgärd eller utbyteTak, betong- eller tegelpannor40 till 60 årTak, plåt eller papp25 till 40 årPutsad fasad30 till 50 årTegelfasad, omfogning40 till 60 årTräfasad, ommålning8 till 15 årFönster i trä30 till 50 årStammar, relining eller stambyte50 till 60 årHiss, modernisering25 till 30 år
Fasaden är en av de tyngsta posterna i de flesta planer, både i kronor och i konsekvens om den försummas. En putsfasad som passerat sitt intervall drar snabbt med sig följdskador i underliggande skikt. Att den som upprättar planen också kan bedöma fasadens skick på nära håll och utföra åtgärden gör att bedömning, kostnad och genomförande hålls ihop i ett led. Vi har en egen måleriavdelning specialiserad på fasadmålning och fasadrenovering, vilket gör att en fasadåtgärd i planen kan hanteras utan att ni behöver upphandla den separat.
Från dokument till styrning
En underhållsplan som ligger i en pärm och samlar damm gör ingen nytta. Skillnaden mellan en plan som styr och en som inte gör det ligger i uppföljningen.
Vi upprättar planen digitalt i Planima, ett verktyg där ni i styrelsen ser fastighetens status, kommande åtgärder och kostnader både på kort och lång sikt. Planen är ett levande dokument som ses över årligen och uppdateras grundligare när förutsättningarna ändras, exempelvis efter en större renovering eller en ny besiktning. Vid våra driftmöten går vi igenom vad som är gjort, vad som är på gång och hur det påverkar budgeten. Investeringsplanen och budgeten tar vi fram tillsammans med er, så att avgiftsnivån vilar på faktiska behov i stället för på en känsla.
Vill ni veta vad en underhållsplan för just er fastighet skulle innehålla, begär en offert på teknisk förvaltning eller ring oss på 08 34 38 00.
Så arbetar Renew med er underhållsplan
Vi är förvaltare och entreprenör i samma bolag. Underhållsplanen upprättas och följs upp av oss, och när en åtgärd i planen ska genomföras, en fasadrenovering, ett takarbete eller en badrumsstam, kan vi ofta utföra den själva. För er innebär det ett upphandlingsled mindre och en kontaktperson som känner både planen och fastigheten. Vi utgår från Upplands Väsby och arbetar med föreningar i norra Stockholm, med kort inställelseväg i Sollentuna, Sigtuna, Järfälla och Väsby med omnejd.
Underhållsplanen är kärnan i vår tekniska förvaltning, som också omfattar drift, upphandling och projektledning. Har ni återkommande brister som borde ha fångats tidigare, beskriver vi de vanligaste i vår genomgång av vanliga problem inom fastighetsförvaltning och hur de förebyggs.
Vanliga frågor
Måste vår befintliga förening ha en underhållsplan?
Nej, det finns inget generellt lagkrav för befintliga föreningar. Lagkravet på en 50-årig plan i den ekonomiska planen gäller nyproducerade och ombildade föreningar. Föreningen är däremot skyldig att hålla huset i gott skick, och från räkenskapsår 2026 kräver K3 en komponentindelning som planen ger underlag för.
Hur ofta ska planen uppdateras?
Se över den varje år och gör en grundligare revidering vart tredje till femte år, eller efter större åtgärder och nya besiktningar. En plan som inte uppdateras tappar snabbt sitt värde som beslutsunderlag.
Vad är skillnaden mot en statusbesiktning?
Besiktningen beskriver skicket just nu. Underhållsplanen använder besiktningen för att planera åtgärder, tidpunkter och kostnader framåt i tiden.
Räcker 30 år, eller behöver vi 50?
För de flesta befintliga föreningar räcker 30 år, eftersom perioden rymmer de stora underhållscyklerna. Behöver ni 50 år för en omfinansiering eller ett bankkrav går planen att förlänga.
Vill ni ha en underhållsplan som håller ihop teknik, budget och avgiftsnivå, kontakta oss för en genomgång av er förening eller ring 08 34 38 00.
